מתי משתלם לבצע מחזור משכנתא?

בעקבות ביטול בנק ישראל את מגבלת מסלול ריבית משתנה צמודת פריים, שוק מחזורי המשכנתאות רותח ונמצא בשיאו. ביטול מגבלת הפריים מאפשר כיום לבנות תיק משכנתא בתמהיל של עד 2/3 במסלול פריים במקום 1/3 כפי שבנק ישראל חייב את הבנקים עד הביטול. לכאורה, משתמע שחייבת להיות אטרקטיביות בשינוי שגרם בנק ישראל אחרת למה כמעט כולם רצים למחזר את המשכנתא? האמת היא ששינוי בתמהיל מסלול כזה או אחר לא צריך להיות השיקול המרכזי האם כדאי לבצע מחזור או לא, אלא יש לקחת בחשבון פרמטרים נוספים במסגרת ייעוץ המשכנתא ורק אז לקבל החלטה לגבי המחזור. יש לקחת בחשבון כי ללווים מכל גיל 60, קיימות אופציות אחרות למחזור והגדלת המשכנתא במסגרת משכנתא הפוכה.

מחזור משכנתא – הגדרה

במחזור משכנתא, אנחנו מחליפים את התנאים הקיימים במשכנתא הישנה בתנאים חדשים במשכנתא אחרת. כל שינוי של מסלול או שינוי ריבית או שינוי התקופה (הארכה/קיצור) נחשבים מחזור משכנתא. את המשכנתא ניתן למחזר בבנק בו היא נמצאת או למחזרה בבנק אחר.

סיבות למחזור משכנתא

את הסיבות המרכזיות למחזור משכנתא ניתן לחלק לשניים:

1. חיסכון בכסף – בעזרת שינויים בתנאי המשכנתא הקיימים ניתן לחסוך לא מעט כסף של בין עשרות למאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
2. נוחות תזרימית – פריסת המשכנתא הנוכחית לתקופת זמן ארוכה יותר, בכדי להפחית את ההחזר החודשי. לחילופין, קיצור תקופת זמן המשכנתא לאור עלייה בהכנסה הפנויה או קבלת סכום כסף גדול, בד בבד ברצון לסיים את ההלוואה הארוכה.

בדיקת כדאיות

מחזור משכנתא הוא תהליך שלוקח לא מעט זמן וכולל המצאת מסמכים ונתונים, שמאות על הנכס, פגישות בבנק ועוד. לפיכך, טרם התחלת התהליך מומלץ לבדוק את כדאיות המחזור בעצמכם. במידה ואינכם בקיאים בתחשיבים הנדרשים, מומלץ לבקש מיועץ משכנתאות שיבצע את הבדיקה עבורכם.

שלב ראשון בבדיקת הכדאיות, הוא בקשת דוח סילוק או דוח יתרות עדכני מהבנק בו מתנהלת המשכנתא.

דוח הסילוק מכיל את כל נתוני המשכנתא ההיסטוריים והנוכחים, כדוגמת: סוג המסלול (צמוד מדד/פריים/אג"ח/ריבית קבועה וכדומה), תאריכי הביצוע והסיום, סוג הריבית והתאמתה לריבית נוכחית, יתרת קרן ההלוואה, הפרשים ועמלת פרעון מוקדם.

בעזרת הנתונים בדוח הסילוק ניתן לאמוד את יחס ההחזר הנוכחי של חלקי המשכנתא (מסלולים), לעומת הממוצע הכללי בשוק המשכנתאות בכלל וההצעה החדשה בפרט. במידה והשיקול המרכזי הוא חיסכון בכסף, יש לדאוג שיחס ההחזר החדש יהיה קטן יותר מיחס ההחזר הנוכחי. ללווים שחשובה להם הפריסה התזרימית יותר מאשר החיסכון ולא ניתן להקטין את יחס ההחזר, מומלץ להתעקש על מחזור משכנתא עם יחס דומה או לפחות קרוב ליחס ההחזר הנוכחי. 

יש לדאוג כי בבניית תמהיל המשכנתא החדש יילקחו בחשבון שינויים עתידיים במדד, ריביות משתנות ומסלולים שצמודים לשערי מט"ח ואגרות חוב. ייעוץ שלא מתחשב בתחזיות כלכליות, עלול לגרום למצב בו יחס ההחזר הנוכחי נראה אטרקטיבי מאוד. אולם, מאחר ומדובר על מסלולים התלויים בשינויים רבים אז יחס ההחזר יכול וייהפך ללא משתלם תוך שנים אחדות ללא ידיעת הלווים. לכן, מומלץ כל שנה לבדוק את דוח הסילוק לעומת המגמות הנוכחיות בשוק המשכנתא בישראל.

להלן פרטי התקשרות עם הבנקים להוצאת דוח יתרות (יש לשים לב כי בחלק מהבנקים ניתן להוציא הדוח דרך אתר האינטרנט רק לבעלי חשבון פעיל):

להוצאת דוח יתרות באינטרנט בבנק הפועלים לחצו כאן או במוקד השירות בטלפון 2401*

להוצאת דוח יתרות באינטרנט בבנק לאומי לחצו כאן או במוקד השירות בטלפון 6062*

להוצאת דוח יתרות באינטרנט בבנק מזרחי טפחות לחצו כאן או במוקד השירות בטלפון 8860*

להוצאת דוח יתרות באינטרנט בבנק הבינלאומי לחצו כאן או במוקד השירות בטלפון 3533*

להוצאת דוח יתרות באינטרנט בבנק דיסקונט לחצו כאן או במוקד השירות בטלפון 2009*

להוצאת דוח יתרות באינטרנט בבנק מרכנתיל לחצו כאן או במוקד השירות בטלפון 3477*

מעניין אתכם לדעת האם ניתן לקבל משכנתא לרכישת נכס בחו"ל? או האם חייב הון עצמי לרכישת נכס בישראל? מוזמנים לקבל את הידע הנדרש בעמוד שאלות ותשובות בנושא ייעוץ משכנתא. לחצו כאן