משכנתא לנכס מסחרי

תחום המשכנתאות לעסקים גדל בעשור האחרון לטובת רכישת משרדים, מחסנים, חנויות ונכסים מסחריים נוספים. המודל הכלכלי של משכנתא לנכס מסחרי שפותח, מאפשר לבעלי עסקים לרכוש נכס מסחרי, לחסוך את עלויות השכירות היקרות ולזכות בנכס בבעלותם המלאה.

משכנתא לנכס מסחרי מוגדרת כהלוואה עסקית ובכינוי שלה "משכנתא עסקית". לאור כך, משכנתא זו נבחנת בפרמטריים עסקיים הקשורים ליכולת ההחזר של העסק ובעליו. בדומה לרכישת נכס פרטי, גם ברכישת נכס מסחרי קיימת דרישה להון עצמי, כאשר יתרת המימון מושלמת באמצעות המשכנתא. יש לקחת בחשבון כי בשונה ממשכנתא פרטית, תקופת המימון במשכנתא לנכס מסחרי עומדת בממוצע על כ- 15 שנים. אולם, כבר היום ישנם בנקים שמציעים משכנתא לנכס מסחרי לתקופה של 25 שנים (ובמקרים מסויימים אפילו עד 30 שנים).

ליווי מקצועי בעסקת מימון לרכישת נכס מסחרי הכולל ניתוח כלכלי ואסטרטגי, מאפשר השגת מימון מקסימאלי בריבית מינימאלית ותקופת החזר ארוכה ומותאמת לצרכים של העסק.

שאלות

ותשובות

משכנתא לנכס מסחרי מתאימה לבעלי עסקים שמעוניינים להחליף את עלויות השכירות היקרות בנכס בבעלות החברה או בבעלותם הפרטית. בנוסף, ניתן לקבל הלוואה עסקית לכל מטרה, לחברה שיש בבעלותה נכס מסחרי קיים. ההלוואה ניתנת כנגד שעבוד הנכס.

מסלול משכנתא לנכס מסחרי מיועד גם לאנשים פרטיים שרוכשים נכס מסחרי לטובת השקעה.

מסלול משכנתא לנכס מסחרי מתאים ל: רכישת משרד, קניית חנות, רכישת והגדלת מחסן, נכס מסחרי להשקעה ועוד

אחוזי המימון משתנים בגין גופי האשראי השונים. בממוצע, עומד אחוז המימון עומד על 70% משווי הנכס. ישנם מקרים יוצאי דופן בהם עסק שמדורג גבוה מקבל מימון שיכול להגיע גם ל-90% משווי הנכס.

בשונה ממשכנתא לנכס פרטי בה ניתן לפרוס את ההלוואה לתקופה של עד 30 שנים, במשכנתא לנכס מסחרי התקופה המקובלת בבנקים עומדת על 15 שנים. כיום, ניתן לאשר בחלק מהבנקים אף לתקופה של 25 שנים. הגשת בקשת אשראי מסודרת ומנומקת, מאפשרת להגדיר תקופת גרייס או גישור לחלק מהתקופה. שימוש בגרייס מאפשר להתחיל את ההחזרים החודשיים לאחר פרק זמן מוגדר. אולם, יש לקחת בחשבון את כי סכום ההחזר החודשי יגדל ככל שתקופת הגרייס תהיה ארוכה יותר.

הריבית במסלול משכנתא לנכס מסחרי גבוהה יותר ממסלול משכנתא לנכס פרטי. הריבית עומדת על פריים פלוס מרווח מסוים שניתן למשא ומתן (בשונה ממשכנתא פרטית שהריבית המשתנה עומדת על פריים מינוס). למרות זאת, יש לקחת בחשבון כי הריבית במסלול משכנתא לנכס מסחרי זולה יותר מהלוואה עסקית רגילה, מכיוון שהנכס המסחרי משועבד כנגד ההלוואה שנלקחה.

ישנם מספר מסלולים של ריבית: קבועה, משתנה, צמוד מדד, צמוד מט"ח ועוד.

בוודאי. מסלול משכנתא לנכס מסחרי מאפשר קבלת הלוואה עסקית לעסקים וליחידים. יש לקחת בחשבון כי אדם פרטי שרוכש על שמו נכס מסחרי לא יוכל להתקזז בגין הוצאות המימון של ההלוואה, פחת ועוד. כמו כן, המיסוי לאדם פרטי על הכנסות משכר דירה פרטית, נמוך משמעותית לעומת הכנסות מנכס מסחרי. לעומת זאת, צריך לזכור כי התשואה על נכס מסחרי לרוב גבוהה יותר מהתשואה על נכס פרטי. מומלץ להתייעץ עם גורמי מיסוי טרם קבלת החלטה לרישום בעלות על הנכס המסחרי.

כן, הדבר אפשרי. בהתאם להערכת שמאי עדכנית ייקבע אחוז המימון המקסימאלי שניתן לאשר בגין שעבוד הנכס. ההלוואה החדשה שתינתן במסלול משכנתא לנכס מסחרי, תפרע את ההלוואה הקיימת (מחזור הלוואה) ותוגדר בריבית ותקופה חדשים. יש לקחת בחשבון, כי בכל בקשת אשראי נבחנים הנתונים הפיננסיים של העסק ובעליו ויכולת ההחזר לשרת את ההלוואה.

משכנתא לנכס מסחרי מוגדרת כהלוואה עסקית. לאור כך, משכנתא זו נבחנת בפרמטריים עסקיים הקשורים ליכולת ההחזר של העסק ובעליו. המסמכים העיקריים המבוקשים בתהליך הינם: שמאות מעודכנת, דוחות מבוקרים, שומות מס, נתוני בנקים עסקיים ופרטיים, דוח מצב פיננסי פרטי ("דוח עושר אישי"), נסח טאבו ועוד.

משכנתא לנכס מסחרי הינה הלוואה עסקית לכל דבר, אולם לתקופה ארוכה יותר. הלוואות עסקיות כנגד נכסים מסחריים ניתנים הן במערכת הבנקאית והן בגופים חוץ בנקאיים. יתרונות משכנתא לנכס מסחרי במערכת הבנקאית הן: ריבית זולה ואטרקטיבית ותקופת החזר ארוכה יותר. לעומת זאת, היתרונות בגופים חוץ בנקאיים הן מהירות התגובה שפעמים קריטית לטובת מימוש מהיר של הרכישה, הגמישות בגישור מימון מלא לתקופה קצובה ומתן אשראי ללקוחות בדירוג אשראי נמוך. על פי רוב, מימון מגובה נדל"ן מגופים חוץ בנקאיים, נלקח בעיקר לעסקאות רכישה מהירות או גישור על פערי הון חוזר. להרחבה על כדאיות רכישת נדל"ן בהלוואה בנקאית או חוץ בנקאית ניתן לקרוא במאמר: משכנתא עסקית בנקאית או חוץ בנקאית?

מאמרים בנושא משכנתא לנכס מסחרי:

לשפר את דירוג האשראי: מאחורי הקלעים של מאגר נתוני האשראי הגדול בישראל

בנק ישראל מציג: מהפכה בשוק המשכנתאות

מינוף נכס קיים לקבלת הלוואת הון עצמי לרכישת נכס נוסף

משכנתא הפוכה לגילאי 60+

משכנתא עסקית בנקאית או חוץ בנקאית?

יניב כהן
לוגו - רו"ח יניב כהן

בואו נדבר!