משכנתא עסקית בנקאית או חוץ בנקאית?

רו"ח יניב כהן

רכישת נכסים מסחריים תפסה תאוצה בשנים האחרונות בעקבות בנייה רוויה של מגדלי משרדים ומרכזים מסחריים. לא מעט בעלי עסקים מעדיפים להמיר את תשלומי השכירות החודשית בתשלומי משכנתא עסקית ולזכות בבעלות על נכס משלהם.

מימון רכישת נכס מסחרי באמצעות משכנתא עסקית יכול להתקבל מגוף בנקאי או מגוף חוץ בנקאי. כמובן שקיימת שונות בין גופי המימון השונים, ובחירה באחד מהם תלויה במספר שיקולים שיש לקחת בחשבון לפני ביצוע עסקת הרכישה, כדוגמת: מהירות ביצוע העסקה, ריבית, אחוז מימון ותקופה.

מהירות ביצוע העמדת משכנתא עסקית

לפני כמה זמן ליוויתי עסקאות רכישה של שני נכסי נדל"ן מסחריים באותו מתחם עבור שני בעלי עסקים שונים. אחת מהעסקאות מימנו בסופו של תהליך באמצעות אשראי בנקאי ואילו את העסקה השנייה העדיף בעל העסק לממן באמצעות הלוואה חוץ בנקאית מגוף מימון חוץ בנקאי. נשאלת השאלה: למה?

ידוע הדבר שהריביות בהלוואות חוץ בנקאיות גבוהות יותר מהלוואות מקבילות בבנקים. אבל מי שמכיר וחי את העולם העסקי, יודע שהוא מאוד דינמי ותחרותי והכל מחושב ומתומחר לפי הכלל של "עלות מול תועלת". אם בעל עסק מקבל החלטה מושכלת לקחת הלוואה בריבית גבוהה יותר לרכישת נכס במשכנתא עסקית, הוא לא יפסיד מזה, אולי רק ירוויח קצת פחות.

הבנקים נתונים תחת רגולציה קשוחה, מחסור בכוח אדם ונהלים פנימיים מחמירים שמקשים ומאיטים על קבלת אישורי אשראי. מי שכבר לקח משכנתא לנכס מסחרי מכיר את הדרישה האין סופית למסמכים, חוות דעת משפטיות, הערכות שמאי לפי תקן 19, העברת החומר למחלקה המשפטית וזמן המתנה לתגובה, תיקונים נדרשים, ועדת אשראי ועוד. משך זמן התהליך לקבלת מימון אורך לפחות מספר שבועות, ואם מדובר על מצב משפטי של הנכס שקצת שונה מהרגיל, משך זמן התהליך מתארך פי כמה וכמה.

לעומת זאת, גופי אשראי חוץ בנקאים כפופים למעט מגבלות רגולטוריות ועם מוטת שליטה קצרה, מה שמוביל לקבלת ההחלטות מהירות יותר באישור הלוואה במסלול משכנתא עסקית. גופים אלו מוצאים את היצירתיות בשעבוד נכסים גם בעלי סטאטוס משפטי חריג מהרגיל מה שמקנה להם יתרון מובהק על פני המערכת הבנקאית.

השיקולים העיקריים של בעל העסק שליוויתי ברכישת הנכס המסחרי דרך הגוף החוץ בנקאי, היו מהירות ופשטות. בעל העסק היה מוכן לקצר זמנים ולרכוש את הנכס במהירות עם כמה שפחות בקשות למסמכים ונתונים לגביו והעסקים שמנהל וזה היה אפשרי רק דרך גוף חוץ בנקאי. בסופו של יום עסקת המימון הושלמה תוך שבועיים בגוף החוץ בנקאי ואילו הנכס השני קיבל מימון דרך הבנק רק לאחר חודש וחצי ממועד התחלת התהליך.

ריבית במשכנתא עסקית

אין ספק שהריבית הבנקאית משתלמת יותר. סביבת הריבית הבנקאית עומדת על פריים פלוס אחוזים בודדים. אין חוקיות בגובה הריבית, ישנם לקוחות שיקבלו משכנתא עסקית בריבית של פריים פלוס 1% וישנם כאלו שיקבלו פריים פלוס 3%. הריבית נקבעת בהתאם לרמת דירוג האשראי של הלקוח. כן יש להדגיש כי לא דומה טווח הריביות של משכנתא עסקית למשכנתא רגילה. בדרך כלל הריביות במשכנתא רגילה יעמדו סביב ריבית הפריים ואף פחות מזה. לעומת זאת, משכנתא עסקית הינה הלוואה עסקית לכל דבר כנגד נכס מסחרי. רמת הסיכון בנכסים מסחריים גבוהה יותר מאשר נכסים פרטיים, וכתוצאה מכך סביבת הריבית גבוהה יותר. רמת הריבית בגופים החוץ בנקאים לרוב תתחיל מסביבת ריבית קבועה של 5% – 6% ללקוחות טובים, ותטפס כלפי מעלה בהתאם לרמת הסיכון של הלקוח, הנכס והתקופה המבוקשת.

תקופת זמן ההלוואה

הלוואה לרכישת נכס מסחרי שונה ממשכנתא רגילה מבחינת תקופת משך זמן ההחזרים ובין גופי המימון השונים. במערכת הבנקאית, משכנתא פרטית  ניתנת במרבית הפעמים לתקופת החזר של 25 עד 30 שנה, לעומת 10 עד 15 שנים ובמקרים חריגים עד 20 שנים במשכנתא עסקית. בגופים חוץ בנקאיים, לרוב לא קיימת גמישות בתקופת ההחזר, כאשר מרבית ההלוואות כנגד נכס מסחרי ניתנות בין 3 ל-5 שנים ובמקצת הגופים החוץ בנקאיים גם עד ל-10 שנים.

שיעור מימון הנכס LTV

גם שיעור המימון משווי הנכס (Loan To Value – LTV) שונה בין המערכת הבנקאית לחוץ בנקאית, כאשר כאן לדעתי קיים יתרון בחלק מהגופים החוץ בנקאיים. שיעור המימון בבנקים נע בין 60% ל -85% משווי למימוש לפי תקן 19. לעומת זאת, במערכת החוץ בנקאית ניתן למצוא גופים שיממנו גם 100% מהנכס משווי שוק למכירה ללא כל ההפחתות הנדרשות בתקן 19. כמובן, שככל ששיעור המימון גבוה יותר, רמת הסיכון עולה והריבית שתשלמו על ההלוואה תיקבע בהתאם לכך.

לסיכום, ניתן לומר שקיימת כדאיות ללקיחת משכנתא עסקית חוץ בנקאית במקרים בהם מדובר על: 

⏳ עסקאות מהירות שחלון הזמן למימוש העסקה קצר 

🔝 או נדרש אחוז מימון גבוה יותר מ-70% 

🏢 או יש צורך להלוואת בלון של מספר שנים מועטות לטובת עסקת "קנייה מכירה" 

👨‍⚖ או המצב המשפטי של הנכס בעייתי לשעבוד מבחינת המחלקה המשפטית של הבנקים 

(או כל הסיבות יחד)

במקרים בהם משך זמן תהליך אישור ההלוואה הוא חשוב, אבל לא קריטי, כדאי לקחת את המשכנתא העסקית בבנק ולהרוויח תקופת החזר ארוכה וריבית זולה ואטרקטיבית יותר. במאמר מוסגר, חשוב לציין כי קיימת טעות מושרשת שניתן לרכוש נכסי נדל"ן באמצעות קרן הלוואות בערבות המדינה. אולם, יש לדעת כי קרן זו אינה מממנת רכישת נדל"ן בשום צורה.

תרצו לשתף את המאמר הלאה?

שיתוף ב whatsapp
וואטסאפ
שיתוף ב facebook
פייסבוק
שיתוף ב twitter
טוויטר
שיתוף ב linkedin
לינקדין
שיתוף ב email
דוא"ל
שיתוף ב print
הדפסה
לוגו - רו"ח יניב כהן

בואו נדבר!