הביקוש לדירות פרטיות ונכסי נדל"ן מסחריים בישראל רק גדל משנה לשנה. על פי התוכנית האסטרטגית לדיור 2040, נקבעו יעדי בנייה של כ- 52,000 דירות חדשות מדי שנה ברחבי הארץ. לצערנו, התחלות הבניה לא עומדות בציפיות והביקוש גדל על ההיצע, מה שגרם גם בין היתר לעליית מחירי הדיור בעוד 4% במהלך השנה האחרונה. מרבית הנכסים נרכשים בעזרת הלוואות ארוכות טווח כדוגמת המשכנתא המוכרת לכולנו, כאשר בחודש מרץ 2021 נשבר שיא חדש בלקיחת משכנתאות בהיקף של יותר מ-8 מיליארד שקל. בחלק א עסקתי במדדים שמשפיעים על מוצרי הדיור. בחלק זה הבאתי מספר מושגים כלכליים נוספים החשובים להבנה והקשר שלהם לדיור בר השגה.
מדד תשומות הבניה
מדד תשומות הבניה משקלל את השינויים במחירי הבניה של דירות למגורים בעקבות שינויים בעלויות חומרי הגלם שקשורים לבנייה, כדוגמת: בטון, ברזל, מוצרי אינסטלציה, שכר עבודה פועלים ועוד. מדד תשומות הבניה משליך ישירות על מחירי דירות חדשות, כאשר ברכישת דירה חדשה מקבלן מחיר הדירה מוצמד לממד זה. בהצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבניה, הקבלן מבטח את עצמו מעליית מחירים ואילו הרוכשים חשופים לתוספות שיכולות להגיע לעשרות אלפי שקלים על גבי המחיר הראשוני שסוכם. המדד מוצמד ליתרת התשלומים שעדיין הרוכשים לא שילמו לקבלן. לדוגמא, אם נותר לשלם 1,000,000 ש"ח והמדד עלה ב-1% בין מועד הרכישה למועד התשלום, הרוכשים ידרשו להוסיף 10,000 ש"ח על מחיר המקור. בחלק מהמקרים ניתן לנהל משא ומתן עם הקבלן לפני הרכישה להוריד את סעיף ההצמדה ובמידה ולא מסכים ניתן להפחית את הסיכון בעליית המדד על ידי תשלום מירבי של כסף מראש בעת הרכישה. מדד תשומות הבניה בחודש מרץ 2021 עלה ב-0.5% וב-12 חודשים האחרונים עלה ב-1.5%.
אינפלציה ודיפלציה
בחלק הקודם (אורה-לינק לחלק א) הסברנו על מדד המחירים לצרכן שמתפרסם מידי 15 לחודש על ידי הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה). עלית המדד מכונה "אינפלציה" ואילו ירידת המדד מוכנה "דיפלציה". תופעת האינפלציה מוגדרת כעליית מחירים מחד וירידת כוחו של המטבע מאידך. זאת אומרת, השקלים שלנו היום יכולים לקנות פחות מוצרים בהשוואה לכוח הקנייה לפני העלייה. לעומת זאת, דיפלציה מייצגת משק כלכלי שבו רמת המחירים יורדת. ירידת מחירים עלולה להצביע על מיתון וקיפאון במשק שגוררת בעקבותיה קיטון בביקוש למוצרים ורכישות, הקטנת משכורות ואף פיטורין. דיפלציה טובה לנוטלי הלוואות שצמודות למדד (כדוגמת משכנתאות צמודות) שקטנות ביחד עם הקיטון במדד. אולם, בראייה כלכלית אמיתית דפלציה לא טובה למשק הישראלי, מכיוון שאין ערך לחוב הלוואות אם הגורמים שנטלו אותן לא יכולים להחזירן בעקבות פיטורין או קיצוץ בשכרם. יש לדעת, כי במצב נורמלי של משק בצמיחה קיימת עליית מחירים סבירה של כ-1% עד 2% מידי שנה.
מחיר למשתכן ותוכנית "דיור במחיר מופחת"
מחיר למשתכן היא שיטת מכירה במכרז בהנחות גדולות של קרקעות מיועדות לבנייה ליזמי בנייה ופיתוח. הזוכה במכרז הוא זה שהציע את המחיר הסופי הנמוך ביותר לדירה על פי התנאים שנקבעו במכרז. הזכאים לרכישת דירה במחיר למשתכן הם "חסרי ומשפרי דיור" בהתאם לקריטריונים שנקבעו ונדרשים להוציא אישור זכאות בכדי להיכלל בהגרלות השונות. בחודש דצמבר 202, חתמו שרי האוצר והשיכון על מתווה חדש שנקרא "דיור במחיר מופחת" שמחלק את ישראל לשלושה מוקדים: יוקרה, ביקוש ופריפריה. המתווה החדש מחליף את תוכנית מחיר למשתכן, כאשר בשונה מהתוכנית הותיקה שכללה סבסוד כלל ארצי, החלוקה במתווה החדש מאפשרת הנחות מקסימאליות בפריפריה ומבטלת הטבות באזורי ביקוש ויוקרה.
