הביקוש לדירות פרטיות ונכסי נדל"ן מסחריים בישראל רק גדל משנה לשנה. על פי התוכנית האסטרטגית לדיור 2040, נקבעו יעדי בנייה של כ- 52,000 דירות חדשות מדי שנה ברחבי הארץ. לצערנו, התחלות הבניה לא עומדות בציפיות והביקוש גדל על ההיצע, מה שגרם גם בין היתר לעליית מחירי הדיור בעוד 4% במהלך השנה האחרונה. מרבית הנכסים נרכשים בעזרת הלוואות ארוכות טווח כדוגמת המשכנתא המוכרת לכולנו, כאשר בחודש מרץ 2021 נשבר שיא חדש בלקיחת משכנתאות בהיקף של יותר מ-8 מיליארד שקל. הגיע הזמן לעשות סדר במושגים הכלכליים החשובים לכל בית בישראל והקשר שלהם לדיור בר השגה.
מדד המחירים לצרכן
מדד המחירים לצרכן מחושב על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ובודק את השינוי החודשי במחירים של סל מוצרים ושירותים. המדד מפורסם מידי חודש ביום ה- 15 לחודש בשעה 18:30 אלא אם כן התאריך יוצא בשבת או חג ואז המדד יתפרסם יום לפני. סל המוצרים והשירותים כולל 10 תחומים עיקריים מהוצאות של משק בית בישראל, ביניהן: מזון, דיור, בריאות, הלבשה והנעלה, תחבורה ותקשורת, תרבות ובידור ועוד, כאשר כל אחד מהתחומים וסעיפי המשנה מקבלים ניקוד בהתאם לאחוז ההוצאה החודשית של משפחה ממוצעת. עליית המדד מכונה "אינפלציה" וירידה מכונה "דיפלציה" (הסבר על מושגים אלו ב"ה בחלק הבא). כיצד משפיע מדד המחירים לצרכן על הדיור בישראל? המדד בתחום הדיור בא לידי ביטוי בעיקר במסלולי הלוואות המשכנתא שצמודים למדד. במסלולים צמוד מדד קרן ההלוואה וההחזרים החודשיים משתנים כל חודש בהתאם לשינוי שעשה המדד בין מועד לקיחת המשכנתא לבין מועד פרסום המדד האחרון.
מדד מחירי הדירות
מדד מחירי הדירות מבטא את השינוי הדו חודשי במחירי הדירות החדשות ויד שניה לאורך זמן. המדד מפורסם על ידי ארבעה גופים שונים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), השמאי הממשלתי, משרד האוצר ומשרד השיכון. במקרים לא מעטים המדד שמתפרסם על ידי אחד מהגופים הנ"ל סותר את המדד שפרסם גוף אחר. האמת, אבסורד אחד גדול במדד שהיה אמור להיות הכי אמין ושקוף. ובכל אופן, המדדים המקובלים הם אלו שמפורסמים על ידי הלמ"ס אחת לחודש והשמאי הממשלתי אחת לרבעון. מאחר שדירות נבדלות בפרמטרים רבים, כדוגמת: אזור, גודל, מספר חדרים, קומה, טיב הבנייה, וותק הנכס ועוד המדידה שלהן מורכבת וקצת חסרה. למשל, הלמ"ס לא מודד דירות של 6 חדרים ומעלה. לפיכך, המדד מחושב באמצעות רגרסיה "הדונית" (שיטה בה אומדים את השפעתו של כל מאפיין על מחיר המוצר. לדוגמא, השפעת מחיר הדירה ביחס למיקום הנכס), הלוקחת בחשבון את מאפייני הדירות ומנכה את השינויים באיכותן. המדד מחושב על סמך נתוני קובץ הכרמ"ן (כרטסת מחירי נדל"ן של רשות המיסים), כאשר קובץ זה כולל מידע על עסקאות של דירות חדשות ושל דירות שהבעלות עליהן הוחלפה ב-67 יישובים עירוניים. מדד מחירי הדירות והמגמות לפי מאפיינים שונים, מאפשר קבלת החלטות בתחום הדיור לקובעי המדיניות בישראל.
מדד ביקוש דירות חדשות
מדד זה מודד את צד הביקוש לדירות חדשות נקרא בשמו המקצועי "הכמות המבוקשת של דירות חדשות" ומתפרסם אחת לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מנתונים שמתקבלים בין היתר ממשרד הבינוי והשיכון. כמות הדירות החדשות מורכבת מדירות חדשות שנמכרו ודירות חדשות לא למכירה שנבנו לצורך שימוש עצמי של בעל הזכויות בקרקע, קבוצות רכישה ועוד. הגדרת דירה חדשה לפי הלמ"ס היא דירה שנמצאת תהליך בנייה פעיל או שבנייתו טרם הסתיימה ולא חלפו 15 חודשים. בין הגורמים שמשפיעים בין היתר על הביקוש לדירות חדשות נכללים תנאים חדשים ללקיחת משכנתא, תוכנית מחיר למשתכן, שינוי מצב כלכלי בישראל, שכר ממוצע במשק ועוד. גם מדד ביקוש דירות חדשות מאפשר לקובעי המדיניות בתחום הדיור בישראל לקבל החלטות מושכלות כדוגמת הפשרת קרקעות וקידום פרויקטים באזורים ספציפיים.
