נכון לפברואר 2022 אוכלוסיית מדינת ישראל מונה קרוב ל-9.5 מיליון תושבים, כאשר 1.5 מיליון מתוכם בני 60 ומעלה. בל נשכח כי מדינתנו הצעירה והמתחדשת נמצאת במקום ה-8 בעולם בתוחלת החיים ואף בשני העשורים האחרונים תוחלת החיים גדלה ב-4 שנים והיא עומדת נכון לסוף שנת 2020 על 81.6 לגברים ו-85.2 לנשים. איך שלא מסובבים את המשוואה, הגיל השלישי בישראל תופס מקום משמעותי ומכובד, מה שמוביל להתייחסות גבוהה של גופים עסקיים, ממשלתיים ופיננסים למציאת פתרונות נוחים המותאמים לאוכלוסייה זו. אחד מהפתרונות בישראל שפותח על בסיס מודלים בינלאומיים, הוא משכנתא הפוכה.
המשכנתא המוכרת לכולנו היא הלוואה ארוכת טווח לרכישת דירה, כאשר תקופת ההחזר המקסימאלית מחושבת עד גיל 80 ובמקרים מיוחדים עד גיל 85. אולם, קיימת גם משכנתא מסוג אחר הנקראת משכנתא הפוכה, המיועדת לבני גילאים 60+ (ללא תקרת הגבלה לגיל) ומאפשרת להם לעשות שימוש בשווי הבית שלהם לקבלת הלוואה ייחודית. ההלוואה ייחודית בכך שהיא ניתנת לכל מטרה, ללא כל צורך בהחזרים חודשיים, ללא צורך בהצגת הכנסה חודשית קבועה וגם ללא צורך בהצהרת בריאות וביטוח חיים. במאמר הקודם עסקתי בעקרונות וסעיפי המשכנתא ההפוכה. לאור שאלות שעלו מגולשים הכנסתי בטור זה שאלות נבחרות ותשובות בכל הקשור לקבלת משכנתא הפוכה.
מה ההבדלים העיקריים בין משכנתא הפוכה למשכנתא רגילה?
| משכנתא רגילה | משכנתא הפוכה | |
| גילאי הלווים | ללא הגבלה, כאשר תקופת ההחזר המקסימאלית עד גיל 80 או 85 | מינימום גיל 60 ועד פטירה. (בזוג גיל בן הזוג הצעיר חייב להיות מעל גיל 60) |
| מטרת המימון | רכישת נכס מגורים | לכל מטרה שחפצים |
| אחוז מימון (LTV) | גבוה – עד 75% דירת מגורים ראשונה ו-50% דירה שניה ומעלה | יחסית נמוך – החל מ-15% לגיל 60, כאשר אחוז המימון עולה עד 55% בהתאם לגיל |
| ריבית | ריביות רגילות של משכנתא בהתאם לתמהיל המסלולים | בין 4.8% ל-5.5% |
ראיתי פרסומת של משכנתא פנסיונית, האם זו משכנתא הפוכה בשם אחר?
לא בדיוק. משכנתא פנסיונית מוצעת על ידי בנק מזרחי, כאשר משכנתא הפוכה מוצעת היום על ידי חברות ביטוח וגופים חוץ בנקאיים. שני סוגים המשכנתאות מוצעים לגיל השלישי, כאשר קיימים מספר הבדלים. במשכנתא הפנסיונית תקופת ההלוואה המקסימאלית היא ל-30 שנים (15 + 15 שנים), בעוד משכנתא הפוכה ניתנת לתקופה בלתי מוגבלת ועד הפטירה. כמו כן, במשכנתא פנסיונית קיימת אפשרות למסלול של תוספת חודשית להכנסה (קבוע או גמיש) כך שהלווים מקבלים כל חודש סכום שבחרו, לעומת משכנתא הפוכה שבו הסכום ניתן בפעימה אחת במועד העמדת ההלוואה.
האם הילדים נדרשים להיות מעורבים בהלוואה?
בחלק מגופי המימון הילדים נדרשים להיות ערבים להלוואה (או לפחות אחד מהם). לעומת זאת בחלק גדול מגופי המימון הילדים לא נדרשים להיות מעורבים כלל, מקסימום מעורבים ברמת ידיעה בלבד שההורים לקחו משכנתא על דירתם.
האם היורשים יצטרכו להחזיר ההלוואה?
במקרה פטירה, חלק מגופי המימון של משכנתא הפוכה מאפשרים ליורשים תקופה של 12 לפירעון יתרת ההלוואה. במקרה בו היורשים מעדיפים למכור את הנכס, אזי ההפרש בין המכירה ליתרת ההלוואה מועבר ליורשים. במידה ובו יתרת ההלוואה גבוהה משווי מכירת הנכס, הלווים לא יצטרכו להשלים את ההפרש במרבית הגופים.
האם ניתן לקחת משכנתא הפוכה לטובת רכישת נכס נוסף או עזרה לאחד הילדים?
כן. במשכנתא הפוכה אין מגבלה על מטרות המימון, והמשכנתא יכולה לשמש לכל מטרה שתחפצו.
קצבת הפנסיה שלי נמוכה, כיצד קובעים את ההחזר החודשי כך שאוכל לעמוד במשכנתא?
בשונה ממשכנתא רגילה, במשכנתא הפוכה ניתן לבחור מסלול בלון מלא ללא החזר חודשי בכלל. במסלול זה נצברת ריבית וגם ריבית דריבית אשר תשולמנה רק בתום תקופת ההלוואה.
אחוז המימון שהוצע לי נמוך, האם ניתן יהיה לקבל תוספת בעוד מספר שנים במידה ואצטרך?
כן. אחוז המימון (LTV) נקבע על ידי הגופים הפיננסיים בהתאם לגיל הלווים. ככל שגיל הלווים גדול יותר, כך אחוז המימון גדל בהתאם. לאור כך, ניתן יהיה לבקש תוספת מימון בגין ההפרש בין אחוזי המימון ובהתאם לשמאות עדכנית. לדוגמא, לווה בגיל 65 קיבל את מקסימום המימון עבור דירתו ששווה 2 מיליון ש"ח – 500 אלף ש"ח (25%). בגיל 75 ביקש תוספת, כאשר זכאותו עומדת על 35% מהשווי, קרי 10% הפרש מזכאותו הקודמת. לפיכך, יוכל לקבל את ההפרש בין 35% משווי הנכס כיום לבין יתרת ההלוואה כולל הריבית שנצברה.
האם נדרש להיעזר ביועץ בכדי לקבל משכנתא הפוכה?
אין חובה, אבל מומלץ להיעזר ביועץ מימון ניטרלי שיבדוק עבורכם את אופציות המימון השונות, יידע לנהל מו"מ על התנאים ויטפל בכל הנושאים המנהליים מול גופי המימון.
בהצלחה!
