בנק ישראל הודיע החודש על רפורמה גדולה בתחום המשכנתאות, שנועדה להקל על ציבור הלווים בתהליך נטילת המשכנתא בהיבטי השקיפות, פשטות ויעילות. כל נוטל משכנתא יקבל מהבנק אישור עקרוני אחיד בו יוכל לערוך השוואה בין הצעות הבנקים בשלושה סלים אחידים שהרכבם נקבע על ידי בנק ישראל. בנוסף, זמן קבלת אישור עקרוני יתקצר למספר ימים ספורים וניתן יהיה לקבל את האישור המקוון בכל הבנקים. חשוב להדגיש כי מדובר על רפרומה בתחום המשכנתאות לדיור ולא משכנתא לנכס מסחרי.
בעקבות הרפורמה מאמינים בבנק ישראל, כי הלווה יוכל להבין טוב יותר את תנאי המשכנתא המוצעים לו והשלכותיהם על התשלומים העתידיים, להשוות באופן מושכל וביתר קלות בין ההצעות השונות הניתנות לו מכמה בנקים ולהגיש בקשה לקבלת הצעת משכנתא בצורה מהירה ונוחה יותר.
הרקע לרפורמה
כידוע לכולנו, משכנתא היא ההתחייבות הפיננסית הגדולה והמורכבת ביותר בחייו של כל משק בית בישראל הן בשל היקף ההתחייבות והן בשל מורכבות ההלוואה. במידה ויצא לכם פעם לשים לב לתמהיל המשכנתא שלקחתם, אני משער ששמתם לב שהתמהיל הכולל מתפלג בין מסלולים שונים, כדוגמת: ריבית קבועה צמודה, ריבית קבועה לא צמודה, ריבית משתנה צמודה, ריבית משתנה לא צמודה וריבית על בסיס הפריים. וגם כאן זה לא מסתיים, לחלק מהמסלולים ישנם מאפיינים שונים הנבדלים ביניהם בעוגן שאליו צמודה המשכנתא ובתדירות שבה הריבית משתנה (משתנה כל 5 או כל 2.5 וכן הלאה…מכירים?).
מהשוואה בינלאומית שהציג בנק ישראל נמצא כי במרבית המדינות בעולם, לא נהוג בדרך כלל לשלב בין מסלולים והמשכנתאות מתחלקות לשני מסלולים עיקריים בלבד: ריבית קבועה וריבית משתנה.
לדוגמא, ניתן לראות בגרף להלן כי בלטביה מרבית המשכנתאות נלקחות במסלול של ריבית משתנה, לעומת הולנד שם ישנה העדפה מובהקת למסלול של ריבית קבועה:
לעומת זאת, אצלנו בישראל המשכנתאות מורכבות על פי רוב מתמהיל של מספר מסלולים, מה שמאפשר גמישות בהתאמת מוצר המשכנתא, אך במקביל מוסיף למידת מורכבותן שמקשה על הלווים להשוות בין ההצעות של הבנקים השונים. בנוסף, מורכבות ההשוואה גוברת במקרים בהם ההצעות כוללות מסלולים שונים הניתנים לתקופות שונות.
בעקבות כך, הקים נגיד בנק ישראל צוות עבודה שנועץ במומחים עולמיים בתחומי המשכנתאות והכלכלה ההתנהגותית, לבחון את האפשרויות השונות לשיפור השקיפות ויכולת ההשוואה של נוטלי המשכנתאות בישראל. בנוסף, ציינו בבנק ישראל כי הסתייעו בקבוצות מיקוד בכדי לטייב ולחדד את הצעדים הנדרשים לשינוי הנדרש.
בסופו של תהליך בחינה, הציג בנק ישראל שבע צעדים בעזרתם יוכל כל נוטל משכנתא לערוך השוואה בין הצעות הבנקים במהירות ובלחיצת כפתור. אז מה כוללים הצעדים וכיצד הם ישנו את חיינו? להלן הפירוט:
צעד 1: אישור עקרוני במבנה אחיד
אישור עקרוני הוא מסמך שהבנק מנפיק למבקש המשכנתא ובו הוא מודיע כי נענה באופן עקרוני לבקשתו לקבל משכנתא בהתבסס על הנתונים שמסר. אישור זה כולל את התנאים שבהם הבנק מוכן להעניק את המשכנתא ובכלל זאת את תמהיל המסלולים והריביות.
באישור העקרוני החדש, מחוייב הבנק להציג 4 סלים שונים, כאשר שלושה מתוכם הם סלים אחידים שהוגדרו על ידי בנק ישראל והסל הרביעי שהותאם על ידי הבנק עבור המבקש. שימו לב, שבעזרת המבנה האחיד תוכלו לזהות בקלות את שלושת הסלים האחידים בין כלל ההצעות שקיבלתם מהבנקים השונים ולהשוות בין בנק אחד לשני.
צעד 2: סלי משכנתא אחידים לכל הבנקים
כל בנק שיספק אישור עקרוני, מחוייב להציג 3 סלים אחידים עם תמהילים שהוגדרו על ידי בנק ישראל, כאשר אורך חיי המשכנתא ייקבע על ידי הלווה. הסלים האחידים שנקבעו הם:
- משכנתא עם מסלול אחד של 100% ריבית קבועה לא צמודה.
- משכנתא מחולקת לשלושה מסלולים: 1/3 ריבית קבועה לא צמודה, 1/3 ריבית צמודה משנתה ו-1/3 צמודה לריבית הפריים.
- משכנתא מחולקת לשני מסלולים: 1/2 ריבית קבועה לא צמודה ו-1/2 צמודה לריבית הפריים.
כאמור, הסל הרביעי יהיה סל שהותאם לבקשת הלקוח ויכול להיות שונה בין הבנקים.
צעד 3: הצגת הריבית הכוללת החזויה וסך התשלומים החזוי
כיום, הריביות המוצגות באישורים העקרוניים לרוב אינן בנות השוואה. כדי שניתן יהיה להשוות בין הסלים השונים ובין ההצעות של הבנקים השונים, בכל אחד מהסלים באישור העקרוני יוצגו גם הריבית הכוללת החזויה וסך התשלומים החזוי בכל תקופת המשכנתא. על פי בנק ישראל, בריבית המוצגת יובאו בחשבון העמלות והתשלומים החודשיים הצפויים לאורך כל תקופת המשכנתא על בסיס התחזיות משוק ההון לשינויים במדד המחירים לצרכן ובשיעורי הריבית במשק, המעודכנות למועד שבו ניתן האישור העקרוני. תחזיות אלו נגזרות ממחירי אגרות החוב הממשלתיות ומשקפות את הערכות הפעילים בשוק ההון לגבי ההתפתחות העתידית של הריביות והאינפלציה. בנק ישראל מדגיש כי כל הבנקים יתבססו על אותן התחזיות משוק ההון, שיפורסמו על ידיו, כדי שבסיס ההשוואה בין הצעות המחיר השונות של הבנקים השונים יהיה אחיד.
צעד 4: סכום ההחזר החודשי
סכום ההחזר החודשי יוצג על מנת לשמש מדד השוואה לשינויים שעשויים לחול בגובה ההחזרים החודשיים, והוא יתבסס על התחזיות משוק ההון לשינויים במדד המחירים לצרכן ובשיעורי הריבית במשק, שמעודכנות למועד שבו ניתן האישור העקרוני.
צעד 5: קיצור הזמן לאישור העקרוני
על פי מחקר של בנק ישראל, כיום לוקח בממוצע שבועיים לקבלת אישור עקרוני מהמועד בו הוגשה בקשה. בהתאם לרפורמה, יקוצר הזמן לימים בודדים בלבד.
צעד 6: הגשת בקשה וקבלת אישור עקרוני באופן מקוון
כיום, בחלק מהבנקים ניתן להגיש בקשה באופן מקוון. הרפורמה תאפשר ללקוחות כל הבנקים להגיש את בקשת המשכנתא באופן מקוון ולקבל את האישור העקרוני באותו אמצעי. כך יתאפשר למבקש המשכנתא לבדוק מספר הצעות ללא כל צורך לצאת מהבית.
צעד 7: מידע מונגש נוסף באתר הבנק ובדף האישי
- מסירת מידע כללי על משכנתאות הכולל מחשבון לביצוע סימולציות וכן מידע על כל הסוגים הקיימים של הלוואות המשכנתא ופרטיהם.
- מסירת מידע במהלך חיי המשכנתא, כדוגמת: שיעור עלות ממשית מעודכן ברמה היומית לסילוק המשכנתא, גילוי אודות מועד וגובה הנחה צפויה בהתאם לצו וכן מידע לגבי עוגנים בריבית משנתה.
- הצגת מידע לבחינת כדאיות מחזור משכנתא: מחזור משכנתא לוקח בחשבון שיקולי תחשיב נוספים מלבד השוואת הריבית, כדוגמת: עמלת פירעון מוקדם והזמן שנותר עד לעדכון הקרוב של הריבית במסלולים מסוימים. בעקבות כך, בנק ישראל מחייב את הבנק לספק ללווה המעוניין למחזר משכנתא את הריבית החזויה על יתרת התשלומים אשר לוקחת בחשבון את הסכום בפועל שיצטרך הלווה להחזיר (כולל עמלת הפירעון המוקדם ועמלות נוספות אם ישנן). הריבית שתוצג הינה בת השוואה לריבית המוצעת על ידי הבנק הממחזר ותסייע ללווה לקבל החלטה מושכלת. בנוסף, הבנק שבו מנוהלת המשכנתא הפעילה יהיה מחויב להציג ללווה את התאריך הקרוב שבו צפויה הריבית להשתנות.
בהצלחה רבה!
