מינוף נכס קיים לקבלת הלוואת הון עצמי לרכישת נכס נוסף

רו"ח יניב כהן

על רקע הזינוק בהיקף נטילת המשכנתאות לשיא היסטורי של מעל 11 מיליארד ש"ח בחודש יוני האחרון (2021), פרסם בנק ישראל לאחרונה טיוטת הוראות לבנקים לצינון שוק הנדל"ן בכלל ופעילות המשקיעים בפרט. באחת ההוראות שפורסמו, קבע וגם הבהיר בנק ישראל כי לא יהיה ניתן לשעבד נכס לטובת הון עצמי המשמש לרכישת דירה נוספת. האמת היא, כי יש לא מעט מרוויחים מהמהלך המתוכנן של בנק ישראל ולצערי לא מדובר בחלק של הציבור בישראל שאין ברשותו דירה. כפי שכולנו מכירים, הביקוש לדירות בישראל כמעט קשיח והמחסור בהתחלות בנייה וקרקעות שמוקצות לטובת הנושא ניכר בכל פינה בארצנו הקטנה. ישנם מומחים שמנתחים כי המהלך של בנק ישראל נובע מרצון ליצירת תדמית חיובית שהוא פועל בנושא הכאוב, אבל לא באמת יכול לסייע בנושא. בכל אופן, מאז פרסום הטיוטה קיימת אי ודאות לגבי מועד כניסתה לתוקף של ההוראה. בעקבות כך, כל הבנקים וציבור הרוכשים נמצאים בהיסטריה ומרוץ נגד השעון להעמדת משכנתאות בהן מעורבים שעבוד של יותר מנכס אחד. מה משמעות אותו איסור שהטיל בנק ישראל שמטריד את ציבור הרוכשים, על מי באמת יכול להשפיע ומה בכל זאת האפשרויות העומדות בפני ציבור המשקיעים להעמדת הון עצמי מנכס קיים למרות ההוראה?

מהו יחס ה-"LTV"?

יחס ה-LTV הינו יחס פיננסי המודד הלוואה לשווי הנכס בגינו ניתנה (Loan To Value). לדוגמא, במידה ולקחנו משכנתא של 600,000 ש"ח על דירה בשווי של 1,200,000 ש"ח, יוצא כי יחס ה-LTV עומד על 50% (סך המשכנתא חלקי סך שווי הנכס). במידה וקיים כישלון בהחזר ההלוואה והמלווה מוכר את הנכס המשועבד לו במימוש מהיר (הפחתה ממוצעת של 15% משווי השוק), עדיין קיים סיכוי גבוה כי כספי ההלוואה והריבית יוחזרו במלואם, מאחר והמרווח שנותר בין מחיר המכירה ליתרת ההלוואה עומד על כ-35% (35% = 50% – 15% – 100%) בחשבון פשוט וללא סיבוכים מיותרים. ניתן להבין מהדוגמא, כי ככל שיחס ה-LTV גבוה יותר, כך הסיכון של המלווה לאי החזר מלוא סכום ההלוואה גם גבוה יותר בהשוואה למכירת הנכס המשועבד, וכן להפך.

ה-LTV ואיסור בנק ישראל למינוף נכס קיים לטובת הון עצמי

על פי הוראות ניהול בנקאי תקין של המפקח על הבנקים, קיימות מגבלות על שיעור המימון המקסימאלי (LTV) שבנק רשאי לתת בגין הלוואה לדיור. למשל, עבור דירה ראשונה ניתן לקבל עד 75% מימון, לעומת 70% בגין דירה חלופית (משפרי דיור) ועד 50% עבור דירה להשקעה. מגבלות אלו מכריחות את הרוכש לגייס הון עצמי לא מבוטל בכדי שיוכל להשלים את רכישת הנכס. במידה ומדובר על נכס בשווי של 2 מיליון ש"ח, יידרש הרוכש להביא מהבית לפחות חצי מיליון ש"ח (25%), לעומת 600 אלף ש"ח (30%) בדירה חלופית ולפחות מיליון ש"ח (50%) בדירה להשקעה!

לבקש היום מרוכשים להביא מהבית חצי מיליון ש"ח לטובת דירה, זה לא דבר פשוט. לא מעט נעזרים במשפחתם בכדי להגיע למכסת ההון העצמי הנדרש. חלק מההורים נעזרים בלקיחת הלוואות על חשבון הנכס בו גרים בכדי לתמוך בהשלמת ההון העצמי שילדיהם נדרשים להביא. משקיעים נעזרים בנכסים שצברו בכדי לשעבדם ולקבל תמורתם כספים שישמשו להון עצמי לרכישת נכסים נוספים. גם משפחה סטנדרטית בעלת נכס אחד, המעוניינת לדאוג לעתידה ולרכוש נכס נוסף ממנפת לא פעם את הנכס הקיים להשלמת הון עצמי לרכישת נכס נוסף.

בנק ישראל, מנסה מזה מספר שנים לסייע בצינון שוק הנדל"ן הרותח, בעיקר כלפי המשקיעים, בעזרת הוראות והנחיות שונות. בהתאם להוראה הנוכחית, לא יהיה ניתן יותר למנף נכס קיים בכדי להשלים את ההון העצמי הנדרש לרכישת נכס. לדוגמא, משפחה בעלת נכס בשווי של 2 מיליון ש"ח עם יתרת משכנתא של חצי מיליון ש"ח, מעוניינת לרכוש נכס להשקעה בשווי של 1.5 מיליון ש"ח. על פי מגבלות המימון (LTV), ניתן יהיה לקבל משכנתא של עד 750 אלף ש"ח (50%) בגין הנכס הנרכש, מה שידרוש מהמשפחה להביא מהבית את יתרת הכסף, קרי, 750 אלף ש"ח. עד כה, נהגו בבנקים לשעבד את הנכס הקיים ולסייע בהשלמת ההון העצמי הנדרש לאותם רוכשים ומשקיעים, אולם בהתאם להוראת בנק ישראל לא יהיה ניתן יותר להיעזר בכלי מימוני זה והרוכשים יצטרכו למצוא דרכים אחרות להביא כסף לטובת הון עצמי.

במאמר מוסגר, יש לציין כי הגבלות בנק ישראל על שיעור המימון הינן על דירות מגורים במסגרת הלוואת משכנתא רגילה. לעומת זאת, רכישת נכסים מסחריים במסגרת משכנתא לנכס מסחרי, אינה מוגבלת מבחינת שיעור המימון וניתנת לרוב במסגרת המחלקות העסקיות בבנקים השונים ובשיעורי מימון וריביות שונים.

התייחסות למשפרי דיור במסגרת התקנה החדשה

יש להכיר כי בנק ישראל פרסם את טיוטת ההוראה בחודש יוני האחרון, בו השתמע כי קיים איסור גורף לשעבוד נכס קיים לטובת נכס נרכש. מה שגרם ללא מעט הרמת גבות ופניות דחופות לבנק ישראל שהוא לא מבין את שוק הנדל"ן וכי הוא פוגע במישרין בציבור משפרי הדיור. לאור זאת, קיבל בנק ישראל חלק מההערות שנשלחו אליו, והוציא טיוטה מתוקנת בחודש אוגוסט בו החריג את ציבור משפרי הדיור באופן חלקי מההוראה. בנק ישראל הגדיר כי משפרי דיור יוכלו לקבל מהבנק הלוואת גישור לטובת הון עצמי כנגד דירתם הנוכחית ועד לסיום תהליך מכירת הנכס שברשותם או עד שנתיים (המוקדם מבניהם). בנק ישראל הוסיף כי הלוואת הגישור לא תעלה על 30% משווי הנכס הנרכש.

האם למרות ההוראה יהיה ניתן עדיין למנף נכס קיים לקבלת הלוואת הון עצמי?

כעיקרון, מטרת בנק ישראל היא לצינון ציבור המשקיעים במינוף נכסיהם הקיימים לטובת רכישת נכסים נוספים. במסמך מפורט שהוציא לאחרונה יונתן ברלינר, מהתאחדות יועצי המשכנתאות, עולה כי טיוטת בנק ישראל אוסרת על שעבוד שני נכסים קיימים באותו בנק. לפיכך, משקיע יוכל לקבל מימון בבנק אחד כנגד נכס קיים ובבנק אחר כנגד הנכס הנרכש. מצב היוצר שני שעבודי נכסים בשני בנקים שונים. אישית אני מאוד מקווה שיהיה ניתן לחלק את הנכסים בין שני בנקים ולא לקשור אחד לשני. אולם, לאור ניסיון עבר עם הבנקים שנוהגים להחמיר בכל הקשור להנחיות בנק ישראל, התחזית לא אופטימית במיוחד.

האם הוראת בנק ישראל חלה גם על גופים חוץ בנקאיים?

מרבית הגופים החוץ בנקאים אינם כפופים לרגולציה של בנק ישראל, מה שמאפשר להם גמישות יתר בכל הקשור למתן מימון מסוגים שונים. ניתן לומר שהמרוויחים הגדולים מכל הסיפור, הם דווקא הגופים החוץ בנקאיים שיתנו מענה לציבור שלם של משקיעים בהעמדת הלוואות חוץ בנקאיות לטובת הון עצמי כנגד נכס קיים. כמובן, שיש לקחת בחשבון שהריבית והעמלות הנגזרות יהיו גבוהות משמעותית ממה שהמשקיעים שילמו עד כה בבנקים. במידה ומדובר על גופים חוץ בנקאים מוכרים שיעמידו את המימון כנגד רישום מסודר שההלוואה נלקחה לדיור, ככל הנראה יהיה ניתן למחזר לאחר מכן את ההלוואה בבנקים בריביות נמוכות של הלוואה לדיור ולא בריביות גבוהות יותר של הלוואה לכל מטרה.

כאמור, טיוטת ההוראה עדיין לא נכנסה לתוקף ויש שמצפים לשינוי והבהרות נוספות מצד בנק ישראל לפני יישום ההוראה בשטח. האמת צריכה להיכתב כי מפרספקטיבה של שנים, שום מהלך מוסדי או ממשלתי לא הצליח עד כה להנמיך את גובה הלהבות בשוק הנדל"ן. כן היו רגעים שנראה שהשוק נרגע ממהלך כזה או אחר, אבל לא עבר הרבה זמן והנהירה של הציבור הישראלי לנדל"ן פרצה גבולות מחדש. גם כאן, למרות המגבלות וההוראות של בנק ישראל, ציבור המשקיעים והרוכשים הישראלים ימצא את הדרכים היצירתיות לרכישת נכסים נוספים גם אם זה יעלה קצת יותר.

תרצו לשתף את המאמר הלאה?

שיתוף ב whatsapp
וואטסאפ
שיתוף ב facebook
פייסבוק
שיתוף ב twitter
טוויטר
שיתוף ב linkedin
לינקדין
שיתוף ב email
דוא"ל
שיתוף ב print
הדפסה
לוגו - רו"ח יניב כהן

בואו נדבר!